Validade da Convenção de Condomínio: o que a determina?

A Convenção de Condomínio é um documento central para a organização de um condomínio, pois organiza todas as regras de funcionamento e estabelece o regulamento:

• das áreas comuns;

• pagamento de taxas;

• sanções previstas;

• direitos e deveres dos moradores;

• normas para obras e reformas;

• horário de silêncio;

• dentre outros.

Portanto, a Convenção é fundamental para manter a ordem, a previsibilidade e uma convivência harmoniosa em condomínios.

A Lei de Condomínios determina a obrigatoriedade do documento, e ele deve abordar tudo que complementa o Código Civil (artigos 1331 a 1358).

Uma questão frequente sobre a Convenção de Condomínios é: ela precisa ser registrada em cartório para ser válida?

A Ruggeri & Rosa te explica! Vamos lá?

Validade da Convenção de Condomínio: com ou sem registro?

A Convenção de Condomínio não precisa de registro em cartório para ser eficaz na regulamentação das relações entre os condôminos.

É a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça que estabelece:

“A Convenção de Condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Não há margem para dúvidas: condôminos, locatários, demais moradores e visitantes do edifício estão sujeitos às normas contidas na Convenção, e aprovadas em assembleia.

Dessa forma, condôminos inadimplentes não podem justificar o não pagamento do rateio das despesas com a inexistência de registro da convenção.

E a validade da Convenção com relação a terceiros?

Para as pessoas que não participaram diretamente da elaboração e aprovação da Convenção de Condomínio — terceiros —, aí sim é importante que a Convenção esteja registrada.

Portanto, o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para que ela tenha eficácia contra terceiros.

Dessa maneira, um novo morador pode questionar regras se elas não estiverem registradas oficialmente.

Um banco não é obrigado a reconhecer cláusulas da convenção sem o devido registro.

Outro exemplo: a convenção não pode ser utilizada como prova formal em processos judiciais se não estiver registrada.

Conclusão

Por fim, fica assim:

• a validade da Convenção para condôminos e moradores é imediata, a partir de sua aprovação em Assembleia.
  
  

• para terceiros, é fundamental que a Convenção esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

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