Locação por temporada em condomínios e o Tema 1.443 do STJ: o que muda para síndicos e proprietários

Com a suspensão nacional dos processos sobre plataformas digitais como o Airbnb pelo STF, profissionais da gestão condominial precisam ter cautela na interpretação das convenções e na mediação de conflitos.

A locação de imóveis por meio de contratos atípicos de curta estadia intermediada por plataformas digitais ocupa o centro de uma das discussões mais relevantes do Direito Condominial e Imobiliário no país.

Diante da multiplicidade de ações judiciais, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos sob o Tema 1.443 (REsps 2.272.536 e 2.272.537, sob relatoria do ministro Raul Araújo) e determinou, em junho deste ano, a suspensão nacional de todos os processos que tratam da controvérsia.

Enquanto a Corte Superior prepara uma tese vinculante para uniformizar o entendimento nos tribunais brasileiros, síndicos, administradoras e condôminos convivem com um período de cautela jurídica.

Compreender os limites da decisão anterior do STJ e os argumentos que embasam o debate atual é o primeiro passo para evitar passivos judiciais e preservar a harmonia no seus condomínio.

O precedente de maio de 2026 e o real alcance da decisão do STJ

Em maio de 2026, ao julgar o REsp 2.121.055 (por maioria de 5 votos a 4, acompanhando o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi), a 2ª Seção do STJ entendeu que a exploração econômica reiterada de unidades autônomas por curtíssima estadia caracteriza um contrato atípico de hospedagem.

Naquele caso concreto, a alta rotatividade e a profissionalização da atividade descaracterizam a finalidade estritamente residencial do condomínio, exigindo aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil) para alterar a convenção e permitir a prática.

Na opinião pública e no cotidiano de muitas gestões de condomínio, contudo, esse julgamento chegou a ser interpretado como um banimento automático e geral das plataformas digitais em qualquer prédio residencial.

Juristas reunidos pelo Portal JOTA — o ex-ministro da Justiça José Eduardo Cardozo e a procuradora e advogada Alice Voronoff — destacaram que a decisão de maio analisou um caso específico, sem efeito vinculante automático para toda a rede de condomínios do país.

Foi justamente para pacificar a questão de forma definitiva que o STJ instaurou o Tema 1.443 em junho de 2026.

A questão central do Tema 1.443: convenção genérica ou proibição expressa?

O ponto que o STJ responderá em caráter vinculante no julgamento do Tema 1.443 resume-se a uma pergunta objetiva:

"A cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa?"

Dois blocos de fundamentos colidem:

O impacto econômico no turismo e nos municípios

A discussão jurídica reflete diretamente na economia urbana e litorânea.

Segundo levantamento da FGV, 85% do impacto econômico gerado pelo aluguel de temporada ocorre fora da acomodação, movimentando restaurantes, transporte, comércio e serviços locais.

Em estados com forte vocação para o turismo de eventos, negócios e veraneio — como ocorre na capital, na Serra e no Litoral do Rio Grande do Sul —, a paralisação dos processos e a futura tese do STJ impactam tanto proprietários que complementam renda quanto condomínios que buscam equilibrar a valorização patrimonial das unidades com a segurança da coletividade.

Orientações práticas para a gestão condominial durante a suspensão

Com o sobrestamento nacional determinado pelo artigo 1.036 do Código de Processo Civil, ações judiciais que discutem a proibição ou a liberação da atividade permanecem aguardando a proclamação da tese pelo STJ.

Diante desse cenário, síndicos, administradoras e condôminos precisam adotar medidas preventivas:

1. Análise técnica da Convenção de Condomínio: antes de aplicar notificações, multas ou bloqueios de acesso na portaria, é indispensável verificar a redação exata da convenção condominial. Medidas restritivas adotadas de forma unilateral pelo síndico, sem amparo expresso na convenção ou sem deliberação qualificada em assembleia, expõem o condomínio ao risco de demandas indenizatórias.

2. Foco nas regras de convivência e segurança: a suspensão dos processos não impede o condomínio de exigir o cumprimento rigoroso do Regimento Interno. Regras claras sobre cadastro prévio de ocupantes na portaria, limites de horário para uso de áreas comuns, silêncio e responsabilização do proprietário por danos ou condutas antissociais seguem plenamente exigíveis.

3. Mediação e quórum qualificado em assembleia: caso a coletividade condominial deseje regulamentar, restringir ou autorizar expressamente a locação por aplicativos, o caminho juridicamente seguro passa pelo diálogo estruturado e pela convocação de assembleia específica, observando o quórum qualificado de dois terços dos condôminos previsto no artigo 1.351 do Código Civil.

Segurança jurídica e prevenção de litígios

A definição do Tema 1.443 pelo Superior Tribunal de Justiça estabelecerá um marco para o Direito Condominial brasileiro.

Até que a tese vinculante seja publicada, a condução do tema dentro dos condomínios exige equilíbrio técnico, respeito às particularidades de cada convenção e priorização da mediação de conflitos para resguardar a tranquilidade dos moradores e o patrimônio condominial.

Para saber mais: Caso o seu condomínio ou administradora necessite de análise preventiva de convenção condominial, atualização de regimento interno ou assessoria em assembleias, entre em contato com a Equipe da Ruggeri & Rosa.