Locação de curta temporada (airbnb) em condomínio: é permitida? Entenda os limites legais

A locação de curta temporada tornou-se uma das principais fontes de conflito em condomínios residenciais nos últimos anos.

Plataformas digitais que organizam aluguéis de curta temporada cresceram muito e, naturalmente, a prática de aluguel de apartamentos em condomínios também aumentou, o que levou a debates jurídicos que envolvem o direito de propriedade, destinação do condomínio, segurança e limites da autonomia dos espaços privativos.

Já que não há uma legislação específica sobre a questão, é preciso analisar cuidadosamente o ordenamento jurídico e a jurisprudência consolidada.

Compreender os fundamentos legais da locação de curta temporada é essencial para síndicos, administradoras e proprietários que buscam segurança jurídica e prevenção de litígios.

O que é a locação de curta temporada

A locação de curta temporada encontra respaldo jurídico na Lei do Inquilinato (8.245/91), que a prevê, e a caracteriza, em seu artigo 48º como a:

“... destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”

Portanto, em tese, a locação por curta temporada não é ilícita.

O problema surge quando essa modalidade passa a se dar de forma contínua dentro de condomínios residenciais, com elevada rotatividade de pessoas, e consequentes impactos diretos na dinâmica da coletividade condominial.

Desde 2010, a facilitação das ofertas e da intermediação via aplicativos tornou as locações mais frequentes e intensificou os conflitos, afinal, é razoável que se levantem questões sobre segurança, controle de acesso e sobre o sossego dos moradores.

Mas, se a locação por curta temporada não é ilícita, como ficam essas questões no condomínio?

A locação de curta temporada em condomínio é permitida?

Não existe, no Brasil, uma lei específica que regule a locação de curta temporada em condomínios ou que trate diretamente de plataformas como airbnb. A análise jurídica, portanto, é feita de forma sistemática, a partir de diferentes diplomas legais.

Embora a Lei do Inquilinato autorize a locação por temporada, ela não afasta a aplicação do Código Civil, que trata do direito de propriedade e impõe limites ao seu exercício em relação à função social do imóvel.

Isso quer dizer que, no condomínio, o direito de propriedade deve ser exercido de forma compatível com as regras de convivência e com a finalidade residencial do edifício.

O uso individual não pode gerar prejuízos à coletividade.

Ou seja, o condômino ou morador com imóvel em condomínio pode usar, gozar e dispor de sua unidade, desde que esse uso não comprometa:

• a convivência coletiva;

• a segurança;

• o sossego;

• a finalidade para a qual o edifício foi concebido.

O papel da convenção e do regimento interno

Assim, entende-se que a convenção condominial e o regimento interno exercem papel central na disciplina da locação de curta temporada. Esses instrumentos possuem força normativa obrigatória, e vinculam todos os condôminos, independentemente de concordância subjetiva.

Na convenção se define a destinação do condomínio, ou seja, a finalidade para que ele foi criado: se residencial, comercial ou mista, e este elemento é determinante para analisar a licitude da locação de curta duração.

Quando a finalidade do condomínio é estritamente residencial, a utilização das unidades de forma incompatível com essa finalidade pode ser questionada, especialmente quando a prática passa a se aproximar muito da atividade de hospedagem.

O regimento interno, por sua vez, é o documento que detalha as regras de convivência e o uso das áreas comuns, e pode estabelecer:

• procedimentos de controle;

• limites operacionais;

• deveres dos usuários das unidades.

Os dois documentos respaldam multas, advertências e restrições, que podem ser aplicadas quando observam o devido processo interno.

Nesse sentido, a jurisprudência tem reconhecido que a convenção condominial pode restringir e até vedar a locação por curta temporada nos condomínios, desde que a norma esteja clara, aprovada e seja compatível com a destinação do edifício.

O condomínio pode proibir Airbnb?

Do ponto de vista jurídico, é importante esclarecer e fazer uma distinção básica: o airbnb é apenas uma plataforma, não o problema em si.

A questão central é o tipo de uso que o proprietário faz do imóvel, especialmente considerando o impacto da locação por curta duração e seus efeitos na convivência condominial, independentemente de a plataforma ser airbnb, ou a organização da locação for feita de maneira 100% informal.

Por isso, proibições genéricas podem gerar problemas: em decisões de assembleia, por exemplo, nas quais se proíbe “airbnb”, sem análise da convenção, destinação do imóvel e impactos concretos da locação de curta temporada naquele contexto específico, podem ser consideradas abusivas ou inválidas.

A assembleia deve sempre respeitar a legislação e os direitos do proprietário; se não o fizer, há risco de judicialização, possibilidade de anulação da regra e responsabilização do condomínio, e, às vezes, do próprio síndico.

Novamente, ressaltamos que a escrita específica e clara nas decisões assembleares e no regulamento interno são fundamentais para evitar esse tipo de conflito.

Concluindo, o problema todo é o surgimento de alta rotatividade de pessoas estranhas, uso inadequado das áreas comuns, reclamações por barulho, falhas na identificação de visitantes, e a sensação da perda de segurança que podem surgir quando a locação de curta temporada passa a fazer parte da rotina do condomínio.

A situação deve ser analisada cuidadosamente pelo síndico, discutida, e a decisão tomada deve equilibrar o direito de propriedade e a preservação do sossego, segurança e finalidade residencial do condomínio.

Impactos na segurança, sossego e uso das áreas comuns

A restrição da locação por curta temporada em condomínios geralmente envolve a questão da segurança.

Como já colocado, a rotatividade frequente de pessoas desconhecidas, pode dificultar o controle de acesso, fragilizar procedimentos de identificação e aumentar a sensação de vulnerabilidade entre os condôminos.

Em condomínios residenciais que não foram estruturados para funcionar com fluxo intenso e/ou caótico de visitantes, isso é grave.

Na prática, a locação por curta duração pode realmente gerar impactos indiretos na segurança e na organização.

Por exemplo, porteiros e funcionários passam a lidar com entradas e saídas mais frequentes, entrega de chaves, orientações aos hóspedes, e a presença de pessoas que não estão acostumados à rotina condominial pode levar a conflitos pontuais envolvendo regras internas.

Sem diretrizes claras, há esse aumento de demanda operacional, que pode comprometer a eficiência, e expor o condomínio a riscos antes inexistentes.

Do ponto de vista jurídico, contudo, esses impactos precisam ser concretos e comprováveis para justificar restrições mais severas.

A simples alegação genérica de risco à segurança não é suficiente para embasar uma proibição absoluta da locação por curta temporada: o caminho mais seguro é a adoção de regras proporcionais, como exigência de cadastro prévio de hóspedes, limitação de número de ocupantes, controle de acesso e responsabilização do proprietário por condutas inadequadas de seus locatários. Medidas desse tipo demonstram preocupação legítima com a segurança, sem violar o direito de propriedade ou extrapolar os limites legais.

Riscos jurídicos para o condomínio e para o proprietário

O Superior Tribunal de Justiça vem consolidando o entendimento de que a locação por curta temporada não é automaticamente ilegal.

Entretanto, muitos tribunais têm reconhecido que a prática pode ser restringida ou até proibida quando houver desvirtuamento da finalidade residencial do condomínio.

A questão aqui não é o prazo da locação, mas a forma que esta se dá.

Quando a locação leva à alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo com a coletividade condominial, e acaba se tornando uma fonte de exploração econômica contínua, isto a aproxima mais da atividade de hospedagem, o que é inevitavelmente incompatível com condomínios exclusivamente residenciais.

Dessa maneira, o judiciário tem preconizado a convenção condominial como um instrumento legítimo para disciplinar ou limitar a locação de curta temporada, desde que respeitados os quóruns legais e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Cuidados jurídicos na locação de curta temporada em condomínios

Com esse cenário, o condomínio precisa adotar uma postura de prevenção, com orientação jurídica.

Em primeiro lugar, é necessário analisar a destinação do edifício, prevista na Convenção Condominial, e verificar se existem normas específicas naquele condomínio sobre locações por curta duração.

Caso seja identificada uma situação irregular, é preciso tomar cuidado com a aplicação de multas e sanções.

Medidas punitivas precisam ter respaldo na Convenção ou no Regimento Interno, ou podem ser anuladas judicialmente.

No mesmo sentido, quando o síndico se omite diante de conflitos dessa natureza, ele pode ser questionado quanto ao cumprimento de seus deveres legais.

Decisões relacionadas à locação de curta temporada precisam ser documentadas, discutidas em assembleia quando necessário, e implementadas com fundamento em critérios objetivos, sendo desaconselhadas as soluções arbitrárias e casuísticas.

O papel da consultoria jurídica condominial

A consultoria jurídica especializada em condomínios desempenha papel estratégico na gestão desse tipo de conflito, atuando:

• na análise prévia de riscos;

• na interpretação da convenção;

• na interpretação da jurisprudência aplicável;

• na orientação do síndico e administradora quanto aos limites da atuação.

Mais ainda, a consultoria pode auxiliar na revisão e atualização da convenção para ir ao encontro das necessidades do condomínio, bem como na mediação de conflitos entre condôminos e na adoção de medidas preventivas que podem reduzir as chances de judicialização.

A atuação preventiva evita custos altos e desgastes institucionais.

Conclusão

Locações de curta temporada nos condomínios é um tema presente e complexo, sem soluções automáticas, nem generalizações.

A legalidade dessa prática depende da definição de destinação do condomínio, das normas internas e da maneira que a atividade é exercida.

A jurisprudência brasileira tem privilegiado a análise do caso concreto e o equilíbrio entre o direito de propriedade e o interesse coletivo.

Por isso, adotar critérios jurídicos claros e atuar preventivamente, com apoio de consultoria especializada, como a Ruggeri & Rosa, são essenciais para garantir segurança jurídica, redução de conflitos e manter a boa convivência condominial.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes (Lei do Inquilinato).

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.