Garantias locatícias: entenda o que são e o que diz a lei

Alugar um imóvel, residencial ou comercial, implica benefícios, responsabilidades e riscos para proprietário e inquilino.

É por isso que as locações se dão por meio de contrato, e as relações entre inquilino e proprietário são orientadas pela Lei do Inquilinato (8.245/91)

A Lei do Inquilinato determina os direitos e deveres de cada parte, e dá ao locador a possibilidade de exigir as chamadas Garantias Locatícias, que são proteções para imprevistos diversos.

As garantias locatícias são modalidades previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) que buscam proteger o locador (proprietário) contra eventuais inadimplências ou descumprimento de obrigações por parte do locatário (inquilino) em um contrato de locação.

Elas garantem o cumprimento da obrigação principal (pagamento do aluguel) e acessórios (condomínio, IPTU) caso o locatário deixe de cumprir.

Existem quatro (4) tipos de Garantias Locatícias previstas na lei (artigo 37º):

“I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatária;

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.”

Vamos detalhar cada uma delas.

Caução

Na modalidade Caução, realiza-se um depósito com valor de, no máximo, 3 vezes o valor do aluguel (Lei do Inquilinato), pelo inquilino.

O valor deve ser retido em uma caderneta de poupança, e utilizado para cobertura de inadimplência eventual, e outros débitos e despesas, como reparos necessários durante a locação ou na saída.

Assim, se não houver nenhuma pendência do locatário, ao final do contrato o valor é devolvido integralmente a ele.

A caução é uma forma de garantia muito utilizada, que parte do próprio inquilino, e garante a proteção de ambos na contratação.

Caução sobre bem imóvel

No caução sobre bem imóvel, o locatário cauciona aquele contrato com um bem próprio ou de terceiros. Esse imóvel é hipotecado e levado a registro junto à matrícula do bem. Essa garantia então é dada com um imóvel de terceiro, portanto, não é uma fiança. Há apenas uma garantia da locação com aquele imóvel.

Assim, esse imóvel pode ser penhorado caso haja inadimplência.

Fiança

Na fiança, um terceiro — o fiador — assume a responsabilidade de eventual descumprimento contratual do inquilino.

Para ser um fiador, é preciso cumprir com determinados requisitos, que podem variar de acordo com o contrato.

Exige-se geralmente comprove:

• capacidade financeira, com remuneração, por exemplo, de três (3) vezes o valor do aluguel;

• imóvel registrado em seu nome;

• ausência de restrições em órgãos de proteção de crédito; e

• concordância do cônjuge, se for o caso (a conhecida outorga uxória).

Seguro de fiança locatícia

O seguro fiança consiste em um valor pago todo mês, para garantir ao proprietário as indenizações por eventuais prejuízos.

Essa garantia é muito utilizada pois não exige o dispêndio de uma grande quantia de dinheiro logo no início da locação (caução), nem de um fiador (frequentemente difícil de conseguir).

Podem ser acrescentados a esse tipo de seguro outros serviços, como manutenção de danos, taxas de condomínios, multas de quebra do contrato, dentre outros.

Tal garantia, além de estar prevista na Lei do inquilinato, é regulamentada pela SUSEP.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade menos conhecida.

Pode ser entendida como a transferência da propriedade de um investimento. O processo de criação e futura transferência deve ser firmado em contrato, e é preciso haver algum conhecimento das partes sobre fundos de investimentos.

Assim, em caso de não pagamento do aluguel, pode-se transferir as quotas que somem o valor devido, que é um processo rápido e fácil.

Título de capitalização Garantia Locatícia Autônoma

Embora não prevista na forma explícita da lei, é importante citar também o título de capitalização garantia locatícia autônoma, muito próximo da caução, mas com algumas diferenças nas regras. Vamos a ele.

O título de capitalização para aluguel é uma garantia locatícia oferecida por bancos ou seguradoras, e substitui a necessidade de fiador, seguro fiança ou caução em dinheiro.

Na hora de assinar o contrato de aluguel, o inquilino adquire um título de determinado valor, que fica bloqueado enquanto valer o contrato.

O valor é combinado diretamente com o proprietário ou a imobiliária, e em geral é o equivalente a seis (6) meses de aluguel. Após o pagamento à vista ou parcelado, o inquilino mantém esse dinheiro vinculado ao contrato, como forma de garantir que todas as obrigações sejam cumpridas.

Se houver inadimplência ou qualquer dano ao imóvel, o proprietário pode resgatar parte do valor ou a soma integral. O inquilino, por sua vez, cumprindo todas as cláusulas contratuais, tem o direito de reaver o título no fim do contrato, com correção monetária.

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